业主委员会是否具备诉讼主体资格

  [案例一]

    被告甲房地产开发公司在开发A小区商品房时，通过当地报纸及售楼书声称“创国内一流的别墅花园，区内设购物超市、医院保健、900平方米幼儿园、物业 管理楼、银行、酒店及3个标准网球场、1个游泳池、绿化面积达2.7万平方米，拥有4500平方米俱乐部等健身生活设施，是本市配套最齐全的别墅区，物业管理与俱乐部相结合，实行会员制管理，凡入住均可获俱乐部会员证等。”当大部分业主入住后，发现小区的实际情况与广告相差较大，广告上声称的配套设施大多没有提供。全体业主在依法成立业主委员会后，通过业主大会决议授权业主委员会向人民法院起诉，要求被告承担违约责任。被告则抗辩：原告主体不适格，因为本案是商品房买卖合同纠纷，而原告并非合同当事人。

  [案例二]

    某小区1号住宅楼原规划设计为24层的住宅楼，房产商在施工中擅自更改规划，压缩住宅层高和使用面积，从中插建了一层楼面（2E），变成了25层。多出的3套住房既没有分摊公用面积，也没有缴纳维修基金。受业主大会的委托，业主委员会起诉要求将2E层住房的产权归全体业主所有。

  [案例三]

    某小区由A房地产公司开发。A房地产公司与B广告公司签订租赁合同，将大厦三楼部分外墙出租给B广告公司经营广告。C物业管理公司在未征得业主及业主委员会同意的情况下，与A公司签订补充协议确认租赁合同有效，租赁费各半分成。小区业主委员会起诉A公司、B公司、C公司，要求确认A公司与B公司之间的租赁合同及A公司与C公司之间的补充协议无效，并赔偿经济损失。三公司辩称，业主委员会不是法人或者其他组织，也不是全体业主的诉讼代表，不具备作为原告的诉讼主体资格。

  [案例四]

    某小区在交付使用半年后，其中的1幢有60个住户的房屋出现不同程度的渗漏、裂缝等质量问题，于是委托小区业主委员会与房地产公司协商，未果；遂由业主委员会向人民法院提起诉讼。房地产公司辩称，业主委员会不具备诉讼主体资格，且并非商品房买卖合同的当事人，无权就合同权利提起诉讼。

主要观点及理由

    以上4个纠纷案件具有一定的共性，不仅涉及业主委员会有无一般的诉讼主体资格问题，同时也涉及业主委员会在具备一般诉讼主体资格的前提下何种情况为适格主体的问题。这两个问题既是当事人争议的焦点，也是人民法院适用法律的难点。学理界及审判实践中，主要存在以下三种观点。

    第一种观点认为，业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。理由是：根据我国《民事诉讼法》第三条规定，具备诉讼主体资格有三类主体，即自然人、法人以及其他组织。（1）业主委员会显然不是自然人。（2）业主委员会也不是法人，因为根据《物业管理条例》的规定，业主委员会只需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门办理登记，不属于社团法人，也无需向工商行政管理部门进行工商登记，不属于企业法人。（3）业主委员会也不属于“其他组织”。因为按照《民事诉讼法》以及相关司法解释的规定分析，“其他组织”应当是合法成立、有一定组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，相当于其他国家法律中的“非法人组织”。“其他组织”必须是一个组织体，从形式要件上看，一般要求持有营业执照或设立登记、有组织机构、有相对独立的财产等。而业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构，类似于公司内部的董事会，没有独立的法律地位，不能以自己的名义进行法律活动；业主委员会由业主大会选举产生，附属于业主大会，没有独立的组织机构和财产，也无民事责任能力，一旦败诉，无法承担赔偿等诉讼后果，因此，业主委员会在诉讼法上也不具备诉讼主体资格，既不能作为原告提起诉讼，也不能作为被告应诉。当因小区公共利益而出现纠纷时，能成为诉讼主体的应当是物业住宅小区的全体业主，而不是业主委员会。当然，业主委员会可以根据业主大会决定，作为诉讼代表人，以全体业主的名义提起诉讼，其诉讼活动的结果也直接归于全体业。业主委员会代表全体业主诉讼时，必须提交业主授权委托书或业主大会决议，否则，人民法院应当裁定驳回起诉。这一点可以从《物业管理条例》的有关规定得到印证，如《物业管理条例》规定业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的同时，也规定业主对物业服务合同承担责任。这说明合同的签订者业主委员会并非合同当事人。此外，以上案例中的业主委员会代表业主就商品房买卖合同提起诉讼，不属于物业管理的范围，已经超出其职责范围，而且根据合同相对性原则，业主委员会不是商品房买卖合同的当事人，因此，即便业主委员会具有诉讼当事人的能力，在这些案件中也属于主体不适格。

    第二种观点认为。业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，既可以作为原告起诉，也可以作为被告应诉。理由是：（1）从制度设计的价值上看，设立业主委员会的根本意义，就是为了使构成群体的业主实施民事活动更加有序化、制度化及效率化，使作为个体的业主合法权益得到有效保障。业主委员会产生于业主大会或业主代表大会的选举，是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，是业主的权益代表。业主委员会并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，并且长期固定存在。随着业主维权意识的增强，会有越来越多的公共权益需要通过法律途径来追讨，应该给予其诉讼的权利。（2）从实体法规定看，业主委员会具有一定的民事权利能力和民事行为能力。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，实际上肯定了业主委员会具备签订合同所必需的民事主体资格，这是其可作为民事诉讼主体资格的基础。（3）从《民事诉讼法》的有关规定看，业主委员会符合民事诉讼主体中的“其他组织”的要求。业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产。（4）虽然业主委员会的行为要受业主大会的约束，对外从事民事活动所产生的权利义务也最终由全体业主承担法律后果，但是这并不妨碍其具有诉讼主体资格。因为民事主体和民事诉讼主体是两个不同的概念，没有独立的民事主体资格，不能独立承担民事责任，并不意味不能成为诉讼主体。如，公司的清算人、破产的管理人等诉讼担当人并非实体上的权利义务承受者但均可以自己的名义提起诉讼。

    第三种观点认为。业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力，可以成为诉讼主体，但是原则上只能作为原告提起诉讼，不能成为被告，因为它没有责任财产和责任能力。业主委员会作为原告提起诉讼，也应当在法定的范围之内，即限于涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内。因为《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动“。因此，业主委员会虽具有一般的诉讼主体资格，但在以上案件中其诉讼主体不适格。因为已经超出其职责范围，而且违反了合同相对性原则。此外，案例四的纠纷仅涉及部分业主而不是全体业主，应由部分业主自己提起诉讼。

最高人民法院民一庭意见

    最高人民法院民一庭认为：依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起诉讼。