温州房产律师教你学区房如何维权

最近半年，我们先后接到数个项目的业主咨询关于学区房的问题，业主们普遍反映，“上当了！”学区房的业主经历大概是这样的，先是看到开发商打的广告，有些高调有些委婉，但是无一例外的暗示买了我的房子就可以上名校。比如“您的孩子被黄冈录取了”，再比如“我们小区和名校只有一墙之隔，如果我们上不了别人都上不了”。千言万语就是一个意思，买我的房子就可以让孩子上名校。

      贴了学区房的金，开发商会取得两种收益：销量和价格。我去过一个项目，一个很有名气的开发商在一片滩涂上造了能住10万名业主的小区，房子一开始几乎卖不掉。之后随着“学区房”的到来，铺天盖地的广告之下房子一口气都卖出去了。无一例外的，这些学区房最后都会消失，有公立变民办的，有名校变普通学校的，有九年一贯制变成六年的。开发商会有各种各样的理由：政府不配合，学校变卦，新学校更好等等，但是从类似问题的爆发程度看，这些不约而同消失的名校，或许一开始就不曾来过。

买了学区房，学区房没有了，直接受到损失的就是业主。除了房子降价，很多业主还面临被欺骗的愤怒，和孩子无法上学的痛苦。维权的过程中业主又遇到很多问题，拉横幅，游行，甚至去信访都不了了之，遭到开发商甚至政府的打击报复。忍无可忍之下，只好寻求律师的帮助，打算与开发商在法庭上一较高下。律师建议各位遇到学区房问题的邻居，法律上大概有如下几点比较基础是维权业主应当了解的，供有类似问题的业主参考：

1、损害的范围：

    学区房并不是咱们国家的专利，比如在台湾，学区房会比普通的房子贵大概20%，这个幅度是比较有代表性的，据我了解全国各地的学区房价值都不同，但是一般不低于20%，在有些城市，有些学校，普遍要高于20%甚至达到房价40%的程度。这个价格是可以评估出来的，有无学区的价差就是业主的损失。

2、索赔的依据：

    学区房的问题一般属于销售欺诈，但是聪明的开发商既然知道这是欺诈，所以一般不会在合同中与业主们做对他不利的约定。业主索赔的依据主要来自两部法律：合同法和消费者权益保护法。这里特别要说明的是消费者权益保护法只在部分地区适用于商品房。

3、学区的法律：

    学区的法律依据并非房地产法律，而是义务教育法的“就近入学”条款。这条法律赋予教育局调整学区的权利，注意：不是学校，不是开发商而是教育局。每年的春天教育局会公布新的学区，一年可以调整一次。所以开发商不可能在卖房子的时候确定他是不是学区，他唯一能确定的就是他能否配建学校。

4、学区房的法律：

    学区房在目前房地产法律里并没有出现，所以开发商可以钻法律的漏洞。法律里和学区房相关的概念是开发商的配建：法律要求小区在一定规模的时候开发商必须要给业主配建学校，配建的学校要和住宅同时交付给业主。但是开发商只负责给学校造房子，引入哪所学校是教育主管部门的事情，开发商造的房子要移交给教育主管部门，自己是没有产权的，也没有权力定学校是哪所学校，用哪里的老师，招收哪里的学生。

讲完一些基础知识，再谈谈业主维权的误区。学区房业主维权的四大误区：信访、肉搏、媒体、过度关注学区房。

1、信访：

2014年有世界杯，很多维权业主也去参加了，但是不是“球员”，而是“足球”。2014年新一届政府的思路是涉法涉诉问题交给法院解决，这是一个大趋势。业主一定要认真学习习大大的政策精神，早日实现中国梦。

2、肉搏：

人数再多，也打不过开发商雇的保安，警察一般又偏向开发商，邻居们吃亏是难免的。难不成邻居们还要集体去少林寺苦练上半年回来和开发商再斗上几个回合？律师建议，当售楼处的敌方人员数量比我们多的时候，建议大家果断逃跑，逃跑的时候一定要提前确定路线，女士一定不要穿高跟鞋维权。

3、媒体：

大家相信媒体是好事，但是这年代做媒体真心的不容易。小记者没有话语权，大领导要考虑维稳等问题。媒体现在有两种，一种靠广告生存，一种靠封口费生存，前者的主要客户是开发商，后者一般只会做第一期，即便不属于前面两种，一般也会被开发商和谐掉，解决不了什么问题。同时，买房人经常得不到社会的关注和同情。现在社会有种奇怪的风气，公众会认为购房人都是有钱人，反过来笑话购房人活该倒霉。

4、过度关注学区房：

虽然买学区房出了问题，但是不要仅仅关心学区房。在我国，买了房子基本你就上当，不管有没有学区房都差不多：面积缩水、逾期交房、工程质量、产权瑕疵、物业问题、车位问题、电梯问题、业委会问题、代征道路问题、绿地问题。墙体开裂，空气甲醛超标，精装修缩水。大家既然吃了亏，就静下心来仔细看看自己的房子，很多楼盘是经不起推敲的。

“维权”是一种人生历练，常常让人黯然神伤。遇到不如意是十有八九的，这时候一定要积极的寻求专家的意见，不要盲目行事，保护好自己，保护好孩子，一定要让这些无良的开发商意识到：骗了你原来是一件很麻烦的事，出来混迟早是要还的。

浙江光正大律师事务所

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