律师解读“凶宅”的法律意义
本案可以归类为司法实践中争议较大的“凶宅”案。“凶宅”不是一个法律上的概念,就其概念的外延,包含但不限于发生过凶杀等恶性案件,或者传闻房屋“闹鬼”,或者房屋风水不好等等。基于造成“凶宅”的原因不同,法律上的意义也不相同,出卖人是否负有披露义务、未披露是否承担法律责任以及承担何种法律责任亦不相同,如传闻房屋“闹鬼”,则纯属子虚乌有的封建迷信,出卖人并不负有对此信息的披露义务,因此也无法律责任可言;再如居住在房屋中的人会莫名生病,如果是因为房屋本身材质问题(如建材中含有放射性物质),则无论出卖人是否披露,均需承担瑕疵担保责任。因此,以“凶宅”为标的的房屋买卖行为,必须转换为法律上的规则进行适用,否则容易招致法院的判决确认封建迷信,悖于社会主义道德要求。
此外,在民事审判中,如果可以适用具体规则进行处理的案件,应当尽量减少适用民间风俗,以防止逸出法律规则。众所周知,我国历史上“诸法合体”,并未形成真正意义上的市民社会,也就无纯粹民法的形成,现代化的民法主要系清末修律以来移植自西方,故法官生活中的经验法则能否直接适用应特别谨慎。上述第一种处理方式导致的后果可能是形成形式化的审判模式,即对“凶宅”的避讳→公序良俗→未披露→构成欺诈,缺乏对案件个性的考量。基于此,在本案中应将要解决的问题转化为:①“凶宅”是否系出卖人应当披露的信息;②未披露该信息是否构成欺诈,并从这两个方面查明本案事实,确定法律后果。
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